案情简介： 1987年7月，香港A木器公司（以下称A公司）与东莞市某居委会签订《租借土地建厂房合约》，准备开办来料加工企业。合约约定由居委会提供土地，A公司提供资金，建成的厂房产权归居委会所有，A公司享有18年（即从1987年7月至2005年6月）的使用权和收益权。厂房建好后，A公司开办了东莞B家私厂。1990年1月，A公司股东会议决定将B家私厂厂房的使用、收益权及该厂的机器设备转让。同年2月23日，香港C家私有限公司正式与A公司签订协议，以100万港币的价格取得了B家私厂的机器设备的所有权及厂房的使用、收益权。此后C公司取代了A公司在该厂开展来料加工业务。1996年11月，C公司由于业务原因，将精加工地改在中山市，搬走东莞B家私厂全部机器设备并工商注销了该厂。1998年3月，居委会与何某签订《协议书》，约定将B家私厂所在土地及其上厂房使用权转让给何某，转让金额为人民币160万元，协议有效期间为50年。后何某将厂房装修并成立市场服务部，将商铺转租给个体租户。2001年8月，C公司以侵权为由将居委会告上法庭，但其后自行撤诉。2003年9月，C公司以何某为被告再次起诉，并追加居委会为第二被告，要求两被告停止侵权、返还财产、赔偿损失。 观点分析： 笔者挑出本案中具有争议的几个法律问题进行简要的分析和探讨。 一、各方争议的焦点之一，也是本案的关键，就是居委会到底知不知悉A公司将厂房、设备转租给C公司的事实并且对此事实表示同意呢？ 1987年A公司与乡府签订《租借土地建厂房合约》。该合约中明确约定由居委会提供土地，A公司提供资金，建成的厂房产权归居委会，A公司享有18年的使用权和收益权。对于该合约的性质，笔者比较赞同法院的观点，即为租赁合同，那么双方就是租赁合同关系，应当按照有关租赁合同的相关法律规定来界定双方的权利义务关系。也就是说，居委会应当履行出租人的义务并享受出租人的权利，A公司应当履行承租人的义务并享受相应的权利。根据《合同法》第二百二四十条之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”A公司作为承租人，如果要转租的话，必须经过出租人的同意方可进行，否则转租行为无效。然而，法律没有明确规定出租人应当以何种方式来作出同意的意思表示，只能明示还是允许默示？是书面还是口头？笔者认为，应当具体问题具体分析。 那么本案中，居委会到底有没有同意A、C两公司之间的转租行为呢？原告方认为居委会在B厂的《来料加工续期协议申请表》上批注同意即是表明其已经知晓转租事实并且表示同意。法院也采信了这一说法。但是笔者认为，居委会在该申请表上批注同意只是履行其行政管理职能，而且申请表批注同意的对象是同意B厂来料加工续期，而不是同意A公司和C公司的转租行为。故不能根据此同意推定彼同意。双方应是管理者与被管理者的行政法律关系，而不是出租人与转租人的民事法律关系。所以从居委会在申请表上批注同意根本无法推定其知悉A、C公司的转租事实。原告提供的此份证据完全没有证明力。 此外针对本案例，由于租赁物是厂房，属于不动产。对于不动产的相关法律问题，国家一直是持谨慎态度的，即不动产的权利转移以登记公示为生效要件，非经有关部门登记批准，不动产的权利转移无效。那么本案中，如果承租人转租厂房的话，必须征得出租人的同意，并且到有关部门办理相关的手续。就算原告误认为居委会已经同意其转租行为，也应当到相关行政管理部门办理手续。原告没有履行这些义务，应当认定转租行为无效。 二、A公司长期闲置厂房，致使租赁物价值受损，且长期不履行支付租金义务，可否认为其以事实行为解除了租赁合同呢？ A公司与居委会签订协议的期限为18年，从1987年至2005年。然而1996年以后，在未通知居委会的情况下，A公司擅自转让B家私厂的全部机器设备。并且在长达两年多的时间里，厂房没有用于生产，长期闲置且无人管理，使其造成部分损坏，使用价值迅速降低。此外，A公司也没有再向居委会支付过任何租金。A公司的这些行为严重违反了租赁合同的约定，使居委会认为其已经以事实行为解除了合同。 当时双方的合同中没有明确约定解除合同的事由、形式以及善后处理办法。《合同法》规定：“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”对于“通知”的理解，笔者认为应当包括书面通知和口头通知。但是A公司既没有书面通知又没有口头通知的情况下，可否认定其以事实行为解除了合同呢？在现实生活中的确不乏这样以事实行为解除合同的情形。那么对此应当怎样认定呢？依笔者观点，A公司的行为可以认定为其解除了合同。上文已述，A公司与C公司的转租行为是无效的，那么A公司与居委会的协议继续有效。其应当继续履行承租人的相关义务，比如支付租金、妥善使用租赁物等。但是A公司没有履行这些义务，而是以拒交租金和弃置租赁物的形式从事实上解除了双方的租赁合同。居委会在不知悉A、C公司的转租行为的情况下，理应会认为A公司以这种方式解除了合同。退一步讲，即使A、C公司的转租行为成立，C公司依法取得案涉厂房的使用收益权，那么其后注销B厂、搬迁厂址、拒付租金、闲置厂房等一系列的行为也从事实上解除了原租赁合同。 综上观点，笔者认为，居委会完全有权处分自己享有合法所有权的厂房。此外，何某也是以相应的对价取得该厂房的使用、收益权的，双方并不存在恶意通谋的情形。因此可认定居委会与何某之间的《协议书》是合法有效的，应当得到法律的保护。C公司没有依法取得案涉厂房的合法使用、收益权，故无权主张权利。